【オーストラリア不動産投資目的購入】大金持ちで無くても不動産投資は夢じゃない　準備編

オーストラリア不動産購入と永住権　

オーストラリアで不動産を持つためには前提としてオーストラリア人、もしくは永住権取得している人が対象になります。外国人が購入することも可能ではありますが、投資という事を考えれば永住権保持者が購入する場合とは違って購入できる物件が中古住宅が除外されたりとかなりの制限があります。オーストラリアは中古物件を大事にリノベを繰り返して状態を良くキープするほど価値がある場合が多いので、新築のみしか購入できないというのはかなりのマイナス要素になります。よって、今回は下記の様な方を対象にまとめてみました。

特に、オーストラリア に長期で暮らしてみたいと考えていらっしゃる方は、決して簡単ではありませんが今後の永住権取得のお話しなどもご一緒にお読みください。

不動産投資　オーストラリア庶民の感覚

日本では家を買うというのが生涯の大きな目標だった時代は終わりつつあるのでしょうか？マイホームを持つ事を夢見て、がむしゃらに働いてローンを払う。それが30−40年続くのが一般的な日本家庭が夢見てきたものだったと思います。

オーストラリアで衝撃だったのが、21歳ぐらいのオージーがローンを組んで最初の家を購入していました。彼は大金もちでもなんでもない労働者オージーです。家庭が裕福で親が資金を出したわけでも無く、むしろ、中学ぐらいからバイトで生計を立てていたと言っていました。

また、若い同僚の50歳代の親は、4軒目の不動産投資目的の家を購入したと話していました。共働きで、再婚同士なのですが、4軒目の不動産って、どれだけ大金持ちなの？って思いましたが、そのひとたちも本当に一般庶民なのです。会社の社長でもなんでもありませんし、金融の中心ウォール街の第一線で働いている様な人たちでも無く、庶民です。お父さんは救急資格のインストラクターで、お母さんは会社の事務員。

オーストラリアでは、個人の不動産投資があまりに一般的でした。

オーストラリア 不動産　準備編

順番は前後することもあるかと思いますが、下記は103の体験を元に時系列に沿ってまとめてみました。

(1) モーゲージブローカー ローン組の助っ人

全くどこから手をつけて良いかわからない場合はモーゲージブローカーと呼ばれるローンをどこで組んだら良いのかの相談ができる人たちにお話ししてみます。全額キャッシュで支払う人以外は、多くの人がローンを利用するかと思います。オーストラリアではタックスリターン （日本の年末調整や確定申告の様なもの）で色々と経費にできるものがあるので、ローンを組むのも悪くないのです。

モーゲージブローカーの仕事は、顧客にとって最適なローンをお勧めして、その手続き全てを銀行やローン会社と代理で行ってくれます。なんと費用は無料なのです。だから、気楽に相談できますね。モーゲージブローカーももちろん、ローンを組むことでコミッション（キックバック）があって初めてビジネスが成り立つので、もしかしたらブローカーたちの思惑も色々と含まれている可能性もありますが、ただ、全てのやり取りを代理でやってくれるというのは実はとっても便利なんです。

ステップはこちらです。

(1) 申込書の記入ー条件や希望の聞き取り

*1 資産と負債：オーストラリアでは個人の資産や負債の棚卸しを常に行います。自分の価値というのを判断するためにとても大切な作業になります。ただ、難しいものではありません。一般的な判断材料は下記のものです。

資産｜預金、不動産、自動車など、株、個人年金（スーパーアニュエーション）など

負債｜クレジットカード（限度額）、自動車などの他のローン

一般的に上記のものを挙げて行くことで、その人が今現在、トータルでの資産がプラスなのかマイナスなのか、はたまた住宅ローンを組むだけの体力があるのかを判断します。

(2) ローン種類決定　カウンセリング

申し込み書に沿って記入や書類を提出した後は、細かなやりとりが何度か発生したしました。

例えば、

• どこの州での購入を希望しているのか
• 今後、大きなお金の動きがある予定があるのか（家族が増える、転職するなど）

もう一つ決定しないといけないのが、金利に対するスタンスです。

• フィックス（固定）とバライアブル（変動）金利はどちらが希望か
• インタレストオンリーモーゲージの希望はあるか
• オフセットアカウントやリドローファシリティーは必要か

少し、カタカタが多くなりましたので簡単に説明をします。

Fix / Variable 金利：金利レートが固定か変動か。自分のライフスタイルに合わせて投資も変化させるためオーストラリアでは変動を選ぶ人が多いそうです。

インタレスト（利子）オンリー：5年間など一定期間、利子のみ支払う制度。一定期間内で売却する予定があるなど、投資目的オンリーで購入する人向け。

オフセットとリドロー：紐付けされた口座にある現金によってレートを下げる機能（オフセット）もしくは返済額を引き出せる機能（リドロー）

申し込み時に決定した後も、見直しをすることも可能ではありますが、ここらへんもモーゲージブローカーに自分の希望や状況によって相談できます。

ちなみに、私のローンは変動レート＋オフセットアカウントでインタレストオンリーは選んんでいません。リスクを伴うことには許容があることと、常に融通を効かすことができる額を現金で手元に持っておきたかった理由です。

(3) プレアプルーバル　不動産購入可能証明

どちらの銀行、もしくはローン会社でどのローンを組むか決まったら、ブローカーに申請をしてもらいます。自分でやりとりは必要ないので、ブローカーに任せましょう。

すると、幾らまでのローンを組むことに承諾しますよ、という証明が発行されます。それがプレアプルーバルと呼ばれる証明書です。

この書類が必要になるのは、実際に気に入った物件にオファーを出す時（購入意思を表明する時）です。これがないと、いくら自分は「貯金もあるし、どの銀行でもローン組めるので安心してください」、と口頭で言っても始まりません。

もちろん、オファーの段階で、プレアプルーバル取得に入る事もできます。ただ、プレアプルーバルの証明書の日付の延長も六ヶ月ほど延長する事ができますので、最初にこちらの準備を終わらせておいた方が楽だと思います。不動産のマーケットリサーチとこちらを同時に行うとややこしいかもしれません。

(2) 頭金

最低で購入額の5％の頭金があれば良いと一般的に言われています。

例えば、わかりやすい様に円で例をあげますが、5000万円の購入額に対して250万円の頭金ですね。これだと、何だか手が届きそうではありませんか？実際、オーストラリアは場所によっては2000万円あたりでも不動産購入の選択肢も多々あるので100万円の頭金があればマイホームが実現するできます。それ故、若いオーストラリア人でもチャレンジできるのが不動産投資になります。

もちろん、今後の将来設計の中で転職や転機など、調整が必要になってくる場合に毎回の返済額を返済可能かは責任感を伴いますので気をつけなければいけません。

また、頭金が2割以下しか準備できない場合は、返済保険（Lenders Mortgage Insurance)に入らないといけません。銀行なども本当に返済をこなしてくれるのかの保証人が必要だという事です。別途、出費がかかります。％は場合によるところではありますが、例えば5000万円で5％の頭金だと150万円近くの保険料になります。保証人と言っても、日本の様に連帯責任者の様な家族・親戚などの個人ではなく、あくまでビジネスとして運営されている保険会社を利用することになります。

結果、頭金は20％をボトムラインで考えた方が安心です。きっと、日本人の場合は5％などでオージーの様にリスクを伴う行動に出る人は少ないかもしれませんね。その辺、自身である程度コントロールする自制心があります。

頭金の準備期間は人それぞれかもしれませんが、ある程度の預金の準備ができたら、まずはモーゲージブローカーに相談し、物事を具体的に動かしてみるのも悪くないです。

購入したい、または購入できる物件に出会えるかは別として、まずは人と相談してみるという第一歩を踏み出してみる事で、物事が現実味を帯びて来ます。プレアプルーバルを取得したからといって、必ずローンを組まないといけないわけではありません。自分の資産の棚卸しを行うためにも、将来的な目標を持つためにもこの不動産購入の準備編はチャレンジしてみてください。